Информация для организаций (застройщиков), осуществляющих строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 13863/09 разъяснен перечень необходимых требований, выполнение которых предоставляет застройщику право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только получение разрешения на строительство, опубликование (размещение и (или) представление) проектной декларации, государственная регистрация права собственности или договора аренды на земельный участок, но и наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию.

Именно выполнение всех этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.

Разъяснения по вопросу целевого использования денежных средств участников долевого строительства 

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом строительстве) установлены требования относительно целевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве. Законодатель установил правило о целевом использовании застройщиком денежных средств, полученных по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства. Это сделано в целях защиты долевых инвестиций граждан от их нецелевого использования застройщиком.

Если у застройщика окажется недостаточно средств для завершения строительства, может возникнуть проблема отсутствия финансирования строительства и, как следствие, проблема "долгостроя". Чтобы этого не происходило, законодатель четко обозначил цели, на которые застройщик может расходовать полученные от участников долевого строительства денежные средства:

1. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества в соответствии с проектной документацией.

2. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на возмещение затрат на приобретение права собственности или права аренды на застраиваемый земельный участок. Если застройке подлежит участок, предоставленный из государственной или муниципальной собственности, то долевые инвестиции граждан допустимо направить на возмещение затрат застройщика на победу в соответствующем земельном аукционе.

3. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на подготовку проектной документации, а также проведение инженерных изысканий. Под инженерными изысканиями законодатель понимает процесс «изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования».

К основным видам инженерных изысканий относятся следующие виды:

- инженерно-геодезические изыскания;

- инженерно-геологические изыскания;

- инженерно-гидрометеорологические изыскания;

- инженерно-экологические изыскания;

- инженерно-геотехнические изыскания.

К специальным видам инженерных изысканий относятся:

- геотехнические исследования;

- обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций;

- поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;

- локальный мониторинг компонентов окружающей среды;

- разведка грунтовых строительных материалов;

- локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

Денежные средства дольщиков могут расходоваться на оплату услуг по государственной экспертизе проектной документации.

4. Застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к инженерным сетям. Такие расходы правомерны в отношении строительных работ, осуществление которых предусмотрено проектной документацией. Допустимы расходы на строительство инженерных сетей в пределах земельного участка, отведенного под строительство.

5. Застройщик вправе, за счет средств долевых инвесторов, возмещать затраты в связи с внесением платы за подключение (присоединение) к инженерным сетям. Плата рассчитывается на основании заранее утвержденных тарифов.

6. Если застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома в рамках процедуры развития застроенных территорий, то застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, в целях исполнения своих обязательств по договору развития застроенных территорий. За счет средств долевых инвесторов, можно финансировать расходы на переселение жителей с застроенной территории, подлежащей развитию.

7. Если строительство многоквартирного дома осуществляется в рамках процедуры комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, застройщик вправе расходовать средства, полученные от долевых инвесторов, на финансирование затрат по подготовке планировочной документации, а также затрат на обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве, а также не соответствующие заключенному в соответствии с указанным законом договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства.

В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению в соответствии с частью 2 статьи 18 Закона о долевом строительстве. Сумма оплаты услуг застройщика должна быть указана в договоре участия в долевом строительстве, в противном случае такие расходы застройщик должен производить до окончания строительства объекта из иных источников финансирования.

Цели, на которые подлежат использованию денежные средства участников долевого строительства, должны соответствовать определенным главам сводного сметного расчета.

В случае нарушения застройщиком требований, установленных частями 1 и 2 статьи 18 о целевом использовании денежных средств участника долевого строительства, такой участник вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке.

В случае досрочного расторжения договора участия в долевом строительстве по этому основанию застройщик должен возвратить полученные от участника долевого строительства денежные средства, а также начисленные проценты за период пользования этими средствами.

Разъяснения о предоставлении отчетности 

Уважаемые застройщики, осуществляющие привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве, комитет строительства и архитектуры Курской области напоминает, что в соответствии пунктом 3 «Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы 1 договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства (далее — договор), или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.

Согласно п. 2. Правил застройщик ежеквартально представляет в уполномоченный орган исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости (далее — уполномоченный орган), отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее — отчетность).

В состав отчетности включаются отчеты по формам согласно приложениям №1 — 4, справки, представляемые в случаях, установленных настоящими Правилами, а также ежеквартальная (по итогам IV квартала — годовая) бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 13 Федерального закона от 06.12.2011 г. №402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон о бухгалтерском учете) промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность составляется экономическим субъектом в случаях, когда законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов государственного регулирования бухгалтерского учета, договорами, учредительными документами, решениями собственника экономического субъекта установлена обязанность ее представления.

В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 20 и подпункта 3 пункта 5 статьи 23Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщики, осуществляющие привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договоров участия в долевом строительстве обязаны представлять бухгалтерскую отчетность любому заинтересованному лицу и в орган, уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства.

Кроме того, пункт 48 Положения по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации», утвержденного Приказом Министерства финансов РФ от 06.07.1999 г. №43н, предписывает организациям составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность.

В соответствии с пунктом 1.2. Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденной Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30.11.2006 №06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (далее – Инструкция) информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, формируется на основании данных его бухгалтерского учета и раскрывается в бухгалтерской отчетности.

Согласно положениям пункта 5 Положения о нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», пункта 1.3 Инструкции оценка и расчет финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала.

Учитывая изложенное, в составе ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, застройщикам, осуществляющим привлечение денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, одновременно с отчетами по формам № 1-4 следует представлять в комитет бухгалтерскую отчетность.

Напоминаем также, что отчетность необходимо представлять в комитет не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV квартала.

Непредставление отчетности в установленный срок, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения или представление отчетности не в полном объеме влечет наложение административного штрафа в соответствии с частью 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Разъяснения о предоставлении проектной декларации

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (контролирующий орган). 

Проектная декларация

(ст. 19 Закона № 214-ФЗ)

с 01.01.2017

 Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

1. 1. Проектная декларация включает в себя:

• информацию о застройщике ст. 20 Закона № 214-ФЗ;
• информацию о проекте строительства (ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
• определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства.

1. 2. Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительстванаправляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской (с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации) (далее - Уполномоченный орган).

1. 3. Уполномоченный орган, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику:

• либо заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ;
• либо отказ в выдаче такого заключения;

1. 4. Отказ в выдаче заключения в случае:

• выявления фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ;
• и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ.

Отказ в выдаче заключения по иным основаниям не допускается.

1. 5. Проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган для получения заключения в установленном порядке в случае:

• отказа в выдаче застройщику заключения;
• либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства.

1. 6. Внесение измененийв проектную декларацию:

• В течение трех рабочих дней со дня изменений касающихся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию;
• Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;
• Все изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган (с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями).

1. 7. Застройщик несет ответственность:

• за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию;
• за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации;
• за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По вопросам связанным с привлечением денежных средств участников долевого строителлства вы можете обратиться по телефону: 70-07-97 или по адресу: г. Курск, ул. Марата, 9, 1 этаж, кабинет № 3 (отдел государственного контроля (надзора) в области долевого строительства).