Банкротство застройщика

Банкротство застройщика – большое потрясение для любого челове­ка, вложившего средства в долевое строительство жилья.

Согласно действующему законо­дательству дольщики в случае бан­кротства застройщика имеют при­оритет даже перед кредиторами и подрядчиками. Однако, к сожалению, мало кто из дольщиков знает, как ре­ализовать свои права. 
Банкротство застройщика регулируется Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».
Банкротство застройщика – судебный процесс, предметом которого является рассмотрение арбитражным судом возможности удовлетворения застройщиком требований кредиторов (государства, банков, поставщиков, дольщиков) по денежным обязательствам и обязательным платежам. 
Процесс банкротства застройщика по Закону о банкротстве может включать в себя пять процедур:
- наблюдение;
- финансовое оздоровление;
- внешнее управление;
- конкурсное производство;
- мировое соглашение.
В российской правоприменительной практике в подавляющем большинстве случаев применяется лишь две процедуры: наблюдение и конкурсное производство.
Наблюдение, введенное арбитражным судом в отношении застройщика, является подготовительной процедурой. Суд утверждает кандидатуру временного управляющего, который анализирует финансово-хозяйственную деятельность застройщика. Формально введение наблюдения не является признанием застройщика банкротом.
После проведения наблюдения, суд вводит в отношении застройщика процедуру конкурсного производства. С этого момента застройщик является банкротом. Арбитражный суд отстраняет по Закону о банкротстве все действующее руководство застройщика и вводит единоличного арбитражного управляющего.
В первую очередь в случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать участнику долевого строительства (дольщику), - это заявить свои требования в деле о банкротстве.
Чтобы предъявить свои требо­вания, участнику долевого строитель­ства необходимо обратиться в ар­битражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении в реестр требования о передаче жилых помещений и (или) денежных требований.
Статья 201.7 Закона о банкротстве устанавливает сроки для включения требований кредиторов в реестр. На стадии наблюдения дольщики имеют 30 дней для того, чтобы направить требования в арбитражный суд. На стадии конкурсного производства – 2 месяца. Сроки для включения требований в реестр кредиторов начинают исчисляться с момента получения дольщиком уведомления об открытии реестра, которое направляет арбитражный управляющий.

Что необходимо для составления и подачи заявления в арбитражный суд о включении в реестр требований кредиторов?
 
Закон не предусматривает ка­кой-либо обязательной формы за­явления о включении требований в реестр требований кредиторов о пе­редаче жилых помещений, однако в заявлении должны быть указаны:
• наименование арбитражного суда, в котором рассматрива­ется дело о банкротстве за­стройщика и в который подает­ся заявление;
• наименование застройщика и его адрес;
• регистрационные данные за­стройщика - юридического лица (ОГРН юридического лица);
• наименование (фамилия, имя, от­чество) участника строительства и его адрес;
• описание требования к должнику;
• обязательство, из которого воз­никло требование застройщика перед участником строительства, и срок исполнения такого обяза­тельства.
В заявлении кредитора могут быть указаны иные имеющие отношение к рассмотрению дела о банкротстве сведения.
К заявлению о включении в ре­естр требований кредиторов за­стройщика обязательно прилага­ются документы, подтверждающие обоснованность требований участни­ка строительства:
• документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жи­лого помещения, т.е. договор, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение;
• документ, подтверждающий вы­полнение участником строитель­ства своих обязательств по дого­вору (подтверждение оплаты);
• документы, подтверждающие направление копии заявления с приложениями арбитражно­му управляющему и должнику (почтовые квитанции).
Подготовленное заявление со всеми приложениями направляется в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, заказным письмом с уведомлением в адрес суда либо подается в канцелярию суда.
Реестр требования кредиторов
Реестр о передаче жилых поме­щений представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах - участниках строительства и их требованиях к застройщику о передаче жилого по­мещения, а именно:
· фамилию, имя, отчество, вид и рек­визиты документа, удостоверяю­щие личность, место жительства, а также почтовый или электронный адрес - для физического лица;
· сумму, уплаченную кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жи­лого помещения, и (или) стои­мость переданного застройщику имущества в рублях;
· размер неисполненных обяза­тельств участника строитель­ства перед застройщиком по договору, предусматриваю­щему передачу жилого поме­щения, в рублях (в том числе стоимость не переданного иму­щества, указанную в таком договоре);
· сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом до­говора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифици­рующие объект строительства в соответствии с таким дого­вором;
· основания возникновения требо­вания кредитора;
· дату внесения требования креди­тора в реестр.
В целях защиты нарушенных прав участников строительства Законом предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр.
Реестр требований кредиторов по денежным обязательствам также имеет свои особенности. В частности в таком реестре не три очереди, как обычно, а четыре. В третью очередь включаются требования участни­ков строительства физических лиц, имеющих требования в отношении жилых помещений, а в четвертую - требования всех остальных креди­торов, в том числе участников строительства - физических лиц, имеющих требования в отношении нежилых помещений, а также участников строительства, являющихся юриди­ческими лицами.
В случае преобразования требований участников строительства в денежные требования погашение таких требо­ваний происходит также в преимуще­ственном порядке.
Законом определена очередность погашения денежных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.
В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет от­ветственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капи­тализации соответствующих повре­менных платежей, компенсации мо­рального вреда.
Во вторую - расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выпла­те вознаграждений авторам резуль­татов интеллектуальной деятель­ности.
В третью - расчеты по де­нежным требованиям граждан-участников строительства.
В четвертую - с другими кредито­рами.
Таким образом, денежные требо­вания участников строительства имеют определенные преимуще­ства перед конкурсными кредито­рами, включенными в четвертую очередь реестра (инвесторы, под­рядчики, банки и т.д.), так как их требования погашаются раньше. Более того, погашение требований участников строительства произво­дится из денежных средств, выру­ченных от реализации объекта не­завершенного строительства и прав на земельный участок.
Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.
В рамках процедур в деле о бан­кротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи им объ­екта незавершенного строительства. Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строитель­ного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребитель­ского кооператива.
Решение о передаче объекта не­завершенного строительства ЖСК, а также решение о создании ЖСК принимается на собрании участников строительства, которое должно быть проведено не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два ме­сяца с даты утверждения арбитраж­ного управляющего.
Помимо кредиторов, в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строитель­ства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строи­тельства.
При создании ЖСК его члены вносят в качестве паевых взносов передан­ные им права застройщика на объект незавершенного строительства и зе­мельный участок, а также в установ­ленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завер­шения строительства.
Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Арбитражный управляющий обе­спечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на осно­вании определения арбитражного суда о передаче объекта незавер­шенного строительства. Государ­ственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистра­ции кооператива. С момента ре­гистрации перехода прав к тако­му кооперативу переходят право собственности на объект незавер­шенного строительства и право собственности или права и обя­занности арендатора в отношении земельного участка.
Передача объекта незавершен­ного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строи­тельства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, либо тремя четверыми голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников стро­ительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства.
2. Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
3. В реестре требований кредиторов отсутствуют требовании кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы со­гласились на передачу объекта незавершенного строительства.
4. После завершения строительства конкретного объекта жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требовании всех участников строительства, включенных в реестр требовании кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
5. Объект незавершенного строи­тельства принадлежит застрой­щику на праве собственности.
6. Земельный участок, на котором находится объект незавершен­ного строительства, принад­лежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве, например, на праве аренды.
7. Участниками строительства при­нято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
Внимание! Реализация данного варианта удовлетворения требо­ваний участников строительства, может потребовать дополнитель­ных затрат. В частности, если имущества, которое остается у долж­ника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно, на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства или третьими лица­ми вносятся денежные средства в размере превышения совокуп­ного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не бо­лее двадцати процентов стоимо­сти прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
После передачи объекта незавер­шенного строительства ЖСК тре­бования участников строительства считаются удовлетворенными. За­вершение строительства объекта в данном случае ложится на плечи участников ЖСК.
Погашение требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам
В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удов­летворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строитель­ства и земельного участка, требования участников строительства преобразо­вываются в денежные требования и подлежат погашению в составе тре­бований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.
Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусма­тривающего передачу жилого поме­щения и обратиться в суд с денежны­ми требованиями к застройщику.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, пред­усматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юриди­ческие лица и иные кредиторы - в четвертую.
Размер требований участника стро­ительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предус­матривающему передачу жилого по­мещения, и суммы реального ущер­ба. Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусма­тривающего передачу жилого поме­щения) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.
Таким образом, закон предусматри­вает возмещение участнику строи­тельства не только суммы, уплачен­ной им по договору, но и возмещение реального убытка.
Удовлетворение таких требова­ний производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объ­екта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участ­ников строительства - физических лиц, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.
В случае реализации объекта стро­ительства, принадлежащего застрой­щику на праве собственности, и зе­мельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются поку­пателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств восемьдесят пять про­центов средств направляется на пога­шение денежных требований участни­ков строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций). Удовлетво­рение данных требований происходит в порядке очередности, установленной Законом.
Однако если объект незавершенно­го строительства находится в залоге, то 60% направляются на погашение требований залогодержателей, в том числе и участников строительства, ко­торые являются залогодержателями в силу 214-ФЗ, и 25 % направляются на погашение требований остальных участников строительства.